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不動産賃貸

2011年7月14日 (木)

東新小岩5丁目貸倉庫事務所テナント募集中です!!【新小岩 倉庫 事務所】

テナント募集中の倉庫事務所のご紹介です。

場所は新小岩駅北口から徒歩6分。

駅近で前面道路も歩道付で10mと広々な好立地。

2階建で1階部分は車を入れることもできます。

小ぶりな倉庫をお探しの方はぜひ一度ご覧ください。

詳細はこちら→東新小岩5丁目貸倉庫事務所

新小岩の倉庫事務所のことなら上野商事へ

おかげさまで本物件は終了いたしました。

2010年6月10日 (木)

最近の傾向 駐車場編 【新小岩 不動産】

当社ではたくさんの月極駐車場を扱っております。管理していく中で最近の傾向を考察してみると以下の点が上げられます。

①安ければ少々離れていてもいい

②不景気の影響か車を手放す方が多い

③料金の遅延が増えてきている

全部不景気にリンクしている話かもしれません。

まず①に関しては現在の法律では車庫証明が取れる範囲が自宅から半径2キロ以内ということで、その範囲内で安いところを探す方が増えています。例えば駅前にお住まいでも近所は賃料が高いからと離れたところに駐車場を借りて、使うときは自転車で車を取りに行く。1000円でも安いところを借りる。そんな傾向があります。実際当社で扱っている駐車場も東新小岩よりも奥戸の方が駐車場の空車率は低いです。つまり賃料が安いからですね。

②は最近の解約の理由は引越しよりも車を手放す為という理由が多いからです。解約の際に理由を伺うとそんな感じが増えています。確かに東京都内ですから車がなくても充分生活はできます。どちらかといえば贅沢品の部類に入りますし、維持費も駐車場代を含め相当かかります。車を手放すだけで月の経費が2万から3万は違ってくるでしょう。

③駐車場代は賃料の中でも後回しにされる確率が高いです。1万から2万ですから遅れても後で払えるだろうという気持ちがあるのかもしれません。請求されてからでも払える額だしと。しかし後回しにするといつの間にか払えなくなってしまうもので結局踏み倒して逃げてしまう方も少なくありません。当社でも今までに何件もそういったお客さんを見てきています。正確なのかもしれませんが賃料というのは借りていれば払わなければならないものですから道徳・倫理上キチンと支払うのが当たり前の話です。最近はその当たり前のことが通用しない方が増えているのかもしれませんが。

駐車場の傾向といっても一般不動産の賃貸借にも同じことが言えるのかもしれません。アパート・マンションも不況の影響は少なからず受けていますので。

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2010年3月 5日 (金)

定期借家契約とは? 【不動産 賃貸】

定期借家契約ってご存知でしょうか?賃貸契約の一種と考えてよろしいかと思いますが、概要は以下の通りです。

定期借家契約とは、平成12年3月1日から施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」(いわゆる「定期借家法」)によって創設された新しいタイプの借家契約で、「契約期間の満了により終了する借家契約」のことをいいます。
定期借家契約は、契約で定めた期間が満了した際には契約は更新されることなく終了します。賃貸借の期間が満了した際に、更新という制度が無く、期間によって終了する借家契約を「定期借家契約」といいます。

従来の賃貸借契約の場合、原則的に貸主から更新を拒絶することはできません。賃借権には法定更新という性質があり、いくら貸主が拒んでも自動的に更新されてしまうわけです。そのため貸主が借主に対し退去・解約を申し入れる場合には多額の立退き料がかかったり、相当の期間を定めて予告する必要があります。

一方定期借家の場合は基本的に更新という概念がありませんので、決まった期間で契約終了となり、その期間についても自由に設定できるわけです。

ではどういった場合に適用されるか?一番判りやすいのは大家さんが転勤族の方の場合です。住宅を購入したが転勤になってしまい居住を続けることができない場合。ただ空けとくには住宅ローンの支払いもあるし家もダメになってしまう。こんな場合は定期借家契約で貸すことをお勧めします。定めた期間で終了になってしまいますが、お互いに合意すれば再契約も可能ですし、何より立退きという手間がかからない。

不動産の契約形態の中でも珍しく貸主側に有利な法律ではないかと思います。

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2010年2月22日 (月)

賃貸住宅の地デジアンテナについて 【不動産 賃貸】

2011年の地上デジタル放送完全移行に伴う賃貸住宅のアンテナ事情につきまして少々ご説明をしたいと思います。

今現在アナログアンテナのままのアパートやマンションも多数あります。地上デジタル放送に完全移行になる前には必ず何らかの対応を大家さんにして頂かなくてはなりません。方法は下記のどれかになります。

1.アナログアンテナを地デジアンテナに交換する。一般的に一番多い対応がこれだと思います。ただし1つ問題が。それは交換の時期をどうするかという問題。万一入居されているお客様が地デジ対応の機器をお持ちでない場合視聴する事ができなくなってしまいます。地デジチューナーを購入して頂くか、テレビを購入して頂くか。いずれにしてもお客さんに負担がかかる話です。そうなると大家さんの意向で一方的にアンテナ工事をするわけにはいかず、入居者様全員の承諾が必要になるわけです。

2.CATVに変更する。テレビの引き込みをアンテナからCATV(ケーブルテレビ)に変更します。CATVの場合は現在アナログもデジタルも両方ご覧いただけるところが多いようなので、この方法が一番ご満足いただけるのではないでしょうか。対応機器をすでにお持ちの方は地デジがご覧いただけるし、まだお持ちでない方も今までどおりアナログ放送を視聴する事ができるのです。しかしいずれにしても完全移行になれば対応機器が必要になりますが。まあ準備期間が長く取れるので対応機器も余裕を持って購入できるという考え方ができます。

3.光ケーブルを利用する。最近テレビCMでもやっていますが、NTT等の通信会社を利用して地上デジタルを視聴する事ができます。しかしこの方法は大家さんが云々というより入居者の方が準備する場合に有効な方法となります。つまり地デジを視聴したいが建物自体がアナログだ。といったような時手っ取り早く視聴する方法です。つまり大家さんが選択する選択肢ではないということです。

いずれの方法にしても地デジ完全移行までには大家さんが対応することになります。現在入居している建物が今後どのような対応をとるのかは不動産屋、もしくは大家さんに確認しておいたほうがよろしいかと思います。

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2010年1月29日 (金)

貸地をお探しの方是非お問い合わせください!!【新小岩 貸地】

車両置場や資材置場として貸地をお探しの方是非お問い合わせください

小さいものから大きなものまで取り揃えてお待ちしています。

例えば法人さんで月極駐車場を何台も借りているなんて方は経費節約も兼ねて貸地を借りるのもひとつの方法です。

また大型車の置場をお探しの方もぜひ貸地を検討してみてください。

まとめて借りれば経費節約になること間違い無しです。

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2009年11月27日 (金)

カップルが住まいを決めるまでの期間は? 【不動産 賃貸】

不動産情報サイト「at home web」で物件検索を行い、契約に至ったユーザーに対して行った「成約おめでとうアンケート」の結果が発表されました。以下転載。

調査期間は08年8月から09年7月。有効回答者数は243人。

それによると、「新居決定までにかかった日数」は、「3週間から1カ月」が一番多く20.2%。「1カ月以内」の合計は57.2%と、短期間で新居を決めている結果となった。特に、カップルについては、「1カ月以内」の割合が前回調査比で15.0ポイントも増加していることが分かった。

また、「住まい探しのきっかけ」については、「契約更新」が一番多く18.9%。シングルでは、4人に1人が契約更新時に引っ越しを検討していることが分かった。同社は、「景気が停滞する中、賃料見直しの動きがあることが分かる」と分析している。

住まい探しのきっかけが更新時というのは昔からあまり変わらないと思います。どちらかというと引越しを選択するよりも更新を選択するお客さんが増えているようです。なぜなら引越しするよりも更新したほうが費用の負担が少なくて済むからです。

いくら賃料が安くなるからといってそれほど生活レベルを落とすことはできません。1000円2000円の世界なら更新したほうが初期費用を考えれば安く上がる。だから更新するという図式が成り立ちます。不景気だからこその状態なのかもしれません。

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2009年11月10日 (火)

東京23区オフィス空室率 【不動産 事務所】

東京23区のオフィス空室率が上昇しているようです。この調査で対象となっているのはオフィスビルといわれる大型ビルの空室率をさしているのかもしれませんが、わが社でも管理している物件で肌で感じております。

不景気が影響を及ぼしているのは間違いありません。事業用物件(事務所・倉庫・店舗・工場等等)は今空いてしまうとしばらくお客さんが入らないんじゃないかという不安に駆られます。また入居中の物件に関しても賃料交渉が増えてきているのも事実です。どんなに大きな会社でも経費削減の為に値下げ交渉は欠かさないようです。大企業の総務の方はあちこちの管理会社やオーナーに頭を下げて回って大変のようです。

我々管理会社としてもできる限り空室になるのを避けるように交渉をしています。貸主と借主の間に入って調整するのが管理会社の役目です。お互いが気持ちよく対等な関係でいられるように日々努力していこうと思っています。

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2009年11月 5日 (木)

更新料についての判決 【賃貸 更新料】

最近何かと話題の更新料について新たな判決が出ました。大阪高裁での10月29日の判決です。以下に転載します。

賃貸マンションの更新料条項は違法かつ無効として、大阪市東淀川区の男性会社員(33)が家主に支払った更新料26万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が29日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「礼金より金額が抑えられており適正」として、原告側の請求を棄却した1審大津地裁判決を支持、控訴を棄却した。

7月の京都地裁判決以降、更新料を無効とする司法判断は計5件続いたが、今回の「有効」判決で高裁段階での判断が分かれた。原告側は上告する方針。

原告側は、更新料条項について、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効と定めた消費者契約法10条に違反するとした上で、「中途解約しても精算されず、賃料の二重取りに当たる」「借り主が趣旨を理解しないまま承諾させられた」と主張していた。

これに対し、三浦裁判長は更新料を礼金と同様、返還を前提としない「賃借権の対価」に当たると認定。金額も月当たり5千円未満と低いうえ「契約条項の押しつけとは認められない」との判断を示した。

判決によると、男性は平成12年12月、滋賀県野洲市のマンションに月5万2千円の家賃で入居。2年ごとの更新で毎回家賃2カ月分を支払うとの条項があり、1回は半額にしてもらって6年間で計3回、26万円を支払った。

ここのところ貸主敗訴、更新料は無効という判決が続いていたため久々の有効判決です。こういった裁判を見てみると有効になっているものも無効になっているものも内容にそれほど違いはありません。判断が完全に分かれてしまっている。ケースバイケースといった状況のようです。

今回の判例にもあるように一番大事なのは対話だと思います。今回に関しては1回は更新料を減額してもらっている訳です。ここでは何らかの話し合いがあったわけです。このように毎回お互いが納得の行くように話し合えばいいのです。どういった場合でもとにかくよく説明を聞くことが大事だと思います。

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2009年9月 8日 (火)

敷引きに有効判決 【不動産 敷金】

最近何かと話題に上がる不動産賃貸の費用に関してまたしても裁判で判決が出ました。それは敷引きに関するもので以下のような結果です。

退去時に敷金から賃料1カ月分を差し引いて返還する契約(敷引特約)は消費者契約法に照らして無効かどうかが争われていた裁判で、横浜地方裁判所は9月3日、その有効性を認め貸主側勝訴の判決を言い渡した。

判決は特約が消費者契約法10条前段の「民法の任意規定などに比べ消費者(賃借人)の義務を加重する特約」であるとはしたものの、同条後段の「消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないとした。

その理由として(1)敷引特約について原告はその存在、内容を明確に認識していた(2)被告が主張する空室時賃料分を敷引で回収する方法は短期間居住する賃借人にとっては不利でも長期間居住する賃借人にとっては有利であるから、賃借人に一方的に不利益をもたらすとは言えないとした。

最近話題になっていた更新料問題は借主が勝訴し無効という判決でしたが、今回は敷引きは有効との判決。こういった問題は結論が出るまでまだまだ時間がかかりそうです。

どちらにしても不動産屋としてはしっかりと説明して納得していただいてから契約してもらうことが大事だと思います。

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2009年9月 1日 (火)

景気回復はまだまだ先ですね 【不動産 景気】

月末月初はもともと家賃を持参される方や、大家さんへの振込み等があり割と忙しいんですが、最近は輪をかけて忙しいです。なぜなら滞納者が増えているからです。

不景気の影響で仕事がなく家賃を支払えないという方が最近かなりの数いらっしゃいます。仕方のないことなのかもしれませんが、大家さんとしても頂かないわけにはいきません。特にワンルームや1Kなどのお一人でお住まいの方がほとんどです。

単純に景気のせいだけではない部分もあると考えられるケースも当然あります。もともと滞納しがちな人は性格によるものがほとんどです。ルーズな方が多いですね。電話したりするとつじつまの合わない言い訳を必死にしている方結構いらっしゃいます。その言い訳も毎月同じだったりして。だったら最初からわかってるんだからそうならないように頑張ってよみたいなことしか言えません。

そういう仕事が増えている今日この頃です。景気回復が待ち遠しいこの頃です。

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